Integrando la comunidad a un enfoque de negocios para la resiliencia en las propiedades

Published on: 
28 Apr 2020
Author: 
Elizabeth Beardsley

Este artículo fue previamente publicado el 1 de abril de 2020 en la página web del National Real Estate Investor Online. Lea aquí la versión original. La versión original ha sido traducida al español por Rebeca Ortiz del GBCI México.

La resiliencia no es únicamente aplicar la reducción de riesgos y preparación en un sitio determinado. También incluye compartir riesgos y recursos a través de sistemas interconectados.

Elizabeth Beardsley | 1 Abril 2020

La resiliencia. Hace algunos años las organizaciones del sector de la construcción se unieron en torno a una definición compartida de resiliencia, basándose en el trabajo del National Research Council, como "la capacidad de prepararse y planificar, absorber, recuperarse y adaptarse con mayor éxito a los eventos adversos".

No obstante, recientemente varios eventos recientes se han enfocado en lo importante que es abordar la resiliencia de manera más amplia y hemos visto surgir un lado menos conocido, pero igualmente importante. Lo que queda claro es que la resiliencia no es simplemente aplicar la reducción de riesgos y la preparación en un sitio determinado; también considera los riesgos y recursos compartidos en los sistemas interconectados. Esto requiere que las compañías piensen más allá de un solo proyecto o edificio e incorporen estrategias que beneficien y consideren a la comunidad, los sistemas sociales, la fuerza laboral, el transporte, la energía y los sistemas financieros.

Tener en cuenta esta visión más amplia de la resiliencia, puede comunicar como nos enfocamos en los proyectos de bienes raíces de varias maneras clave.

La resiliencia va más allá de la línea de propiedad y más allá de lo físico

Necesitamos concebir los edificios como partes interconectadas de sistemas dinámicos. Sistemas que están cambiando rápidamente, y para los cuales los edificios, deben tener la capacidad de adaptarse. Las conversaciones alrededor del cambio climático y nuestra respuesta a este han ido impulsando el cambio de sistemas y alentando este tipo de planificación integradora. Hemos comenzado a ver nuevas tecnologías, practicas y modelos de negocio que están promoviendo este cambio transformador de energía, sistemas de alimentación y transporte, entre otros. Los edificios están impactando y siendo impactados por estos sistemas.

Las empresas inmobiliarias, para permanecer competitivas necesitan optimizar la manera en que sus propiedades interactúan con los sistemas centrales. Un edificio que tiene la posibilidad de mantener operaciones durante un corte de energía utilizando energía renovable en sitio es un plus, pero es aún más impactante un edificio que puede reducir las demandas pico ayudando a evitar apagones localizados y que es capaz de alimentar un lugar de refugio de emergencia en el lugar.

Mientras que planear más allá de la línea de propiedad puede ser complejo y no lineal, trabajar con los actores interesados a través de varios sectores puede llevar a soluciones practicas que reduzcan riesgos conocidos. Un área prometedora con buenas prácticas emergentes es construir la optimización de las redes con iniciativas de varias colaboraciones intersectoriales del sector de la construcción, el sector de la energía y el gobierno, identificando y probando formas de reconocer los edificios que son buenos "ciudadanos de la red."El Instituto de Edificios Nuevos y el Consejo de Edificios Verdes de los Estados Unidos (USGBC) están probando la calidad de la interacción entre la red de edificios y la red a una tasa óptima, utilizando métricas para determinar cómo un edificio contribuye a la operación confiable, segura y económica de la red, en lugar de perjudicarla.La evolución del sector de la energía tiene profundas implicaciones para los edificios y las comunidades. Hoy, con la gestión a través de las industrias podemos asegurar que el mercado contará con soluciones efectivas que beneficien al bien común.

Incorporar la comunidad y los impactos sociales con la resiliencia no es una práctica común en el sector de los bienes raíces. De manera notable el Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)- (Indicador de Sostenibilidad para Bienes Raíces Global) ha encontrado en su análisis comparativo de la sostenibilidad en los bienes raíces, que la practicas de gestión relacionadas con la resiliencia varían significativamente. Entre los portafolios que reportan un módulo especial en resiliencia, más del 80 por ciento reportaron haber evaluado riesgos físicos para el valor de los activos y la continuidad de las operaciones, mientras que menos del 50 por ciento evaluó riesgos sociales y comunitarios. GRESB compara más de 4,5 billones de dólares en valor real de los activos de más de 1.000 empresas, y sus datos se utilizan para apoyar la toma de decisiones de más de 100 inversionistas institucionales.

La visión ampliada de la resiliencia puede sentirse nueva e incluso fuera del área de confort para algunos, pero para comenzar a integrarla podemos recurrir a procesos probados aplicados en formas ampliadas. El enfoque integrativo de la Certificación LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental), creada por El Consejo de Construcción Sostenible de los Estados Unidos (USGBC), ha revolucionado como los arquitectos e ingenieros mecánicos, eléctricos y civiles, especialistas, y constructores interactúan en el desarrollo de edificios. Hace algunas décadas los diseños eran abordados dividiendo el trabajo en partes y después agrupándolos al final. Ahora es bastante común juntar varias disciplinas desde el principio, estableciendo metas comunes y encontrando formas de dimensionar adecuadamente el sistema de construcción e integrar elementos que trabajen unos con otros. Este proceso ha probado el desarrollo de activos de alto rendimiento que alinean equipos, reducen el impacto y reducen significativamente los costos y las demoras.

El mismo proceso integrativo puede ser usado como parte de la planeación de la resiliencia. Lo que hemos estado experimentando en las últimas semanas muestra cómo se puede recurrir a los edificios para cumplir un propósito más allá de su intención inicial. Durante eventos climáticos severos, los edificios también pueden funcionar como centros de capacitación y lugares de descanso. Actualmente, vemos que se construyen o crean rápidamente áreas de respuesta rápida y clasificación en espacios existentes subutilizados, como estacionamientos, edificios de apartamentos y hoteles vacíos, así como centros de convenciones. Este tipo de situaciones y otras se benefician de las técnicas del proceso integrativo que incluyen a profesionales de la salud pública, expertos en calidad del aire interior y líderes comunitarios, así como las disciplinas de diseño y construcción necesarias. A medida que las empresas enfrentan decisiones sobre sus prioridades de inversión y presupuesto y vuelven a imaginar sus necesidades, los enfoques interdisciplinarios modelados en un proceso integrativo, como la participación activa y temprana de las partes interesadas que normalmente no están en la mesa, los ayudarán a mantenerse ágiles, adaptarse a circunstancias cambiantes y estar en condiciones de servir mejor a la comunidad en general.

Las empresas inmobiliarias necesitarán dar nuevo énfasis a la salud

La incorporación de la salud y el bienestar de los ocupantes en los planes y operaciones de construcción se ha convertido en un tema crítico en toda la industria en los últimos años. La investigación continúa analizando el impacto de la construcción, el diseño y las operaciones en las personas que contribuyen en la información de estrategias que respalden mejor la experiencia de los ocupantes.Conocer y estar al tanto de los factores de construcción, como el HVAC, la calidad del aire interior y otros que afectan la salud y el bienestar son esenciales. Los programas de certificación que incluyen LEED, WELL, etc. se pueden usar para distinguir propiedades y enfocar la atención de los equipos de construcción a estos problemas.

De acuerdo con un reporte GRESB con referencias de tres años en salud y bienestar, las empresas inmobiliarias son capaces de mejorar el desempeño de la salud rápidamente. Los datos mostraron que más empresas inmobiliarias están comenzado a integrar la salud en marcos de referencia ESG y están elevando la responsabilidad de la salud a los niveles de alta gerencia. Los participantes mostraron que tenían más probabilidades de haber establecido procesos internos para la promoción de la salud de los empleados, antes que desarrollar procesos enfocados externamente para la promoción de la salud de los inquilinos, los clientes y la comunidad. Las empresas líderes están tomando medidas para beneficiar a todas las partes.

Este enfoque en la salud necesita expandirse para considerar los impactos en la salud de la comunidad y también las oportunidades. Para ilustrar esto en acción nos encontramos con el crédito de Promoción de la Salud incluido en el Sistema de Construcción Sostenible LEED. Alineado con la Robert Wood Johnson Foundation’s Culture of Health, este crédito esta basado en investigación de salud pública que demuestra que los edificios y espacios afectan el bienestar físico y mental de una manera holística. El crédito provee el marco de referencia para involucrar a profesionales de la salud y la comunidad local. El propósito es ayudar al equipo del proyecto a usar de mejor manera datos de salud publica y aportes de la comunidad para entender como un edificio o espacio puede impactar resultados sociales, económicos y ambientales y a la vez promover resultados de salud positivos.

Varios proyectos ilustran como esto puede forjar conexiones significativas entre los dueños de propiedades y las comunidades locales. Después de tomar varios pasos para reunir información relevante a la salud, un nuevo desarrollo de salud en un sitio desocupado entendió que la comunidad carecía de acceso a productos de calidad. Como resultado el desarrollo fue diseñado de tal manera que su estacionamiento pudo dar sustento a un mercado de agricultores, proveyendo recurso muy necesario y beneficiando la salud de la comunidad. En otro caso, un desarrollador asumió que los residentes del vecindario adyacente, que tenían un alto desempleo, se beneficiarían con trabajo que proveería la construcción, sin embargo, al no estar en condiciones de calificar las aptitudes de los posibles interesados, implementó un programa de aprendices para involucrar al vecindario en el proyecto.

Oportunidades como estas solo surgen cuando uno mira más allá de la línea de propiedad y puede reforzar el valor de una propiedad dentro de una comunidad más allá de la economía. Para ayudar a los desarrolladores, propietarios y otras partes interesadas a poner en marcha este proceso, una serie de guías de conversación ofrecen ejemplos reales de un conjunto diverso de situaciones, mientras que una colaboración de la Fundación Robert Wood Johnson y el Instituto de Salud de la Población de la Universidad de Wisconsin puede proporcionar en todo el recorrido guías paso a paso para trabajar juntos. Los recursos técnicos también incluyen guías de directrices RELi 2.0, con enlaces a muchos materiales de referencia, y un conjunto de materiales seleccionados para el crédito LEED Promoción de la Salud. Y, Opportunity 360 ofrece una herramienta de medición que proporciona un perfil de salud comunitario descargable para cualquier referencia. Tener en cuenta las estrategias que apoyan la salud y el bienestar de la comunidad seguirá, siendo una parte fundamental para crear y mantener un espacio sostenible y de alto rendimiento.

Aprenda a aceptar la flexibilidad y la mejora continua

La resiliencia no es el objetivo final, es más bien un proceso y estado de ser. Cuando las organizaciones aportan ideas sobre la resiliencia a todas sus actividades y funciones habituales, pueden crear una cultura que aliente la mejora continua. La ciudad de Filadelfia evalúa cada proyecto de capital con un lente de resiliencia: ¿cómo se puede diseñar este proyecto para proteger la inversión? ¿Cómo puede ser más resiliente en términos de operaciones? ¿Cómo puede reducir sus necesidades de recursos y su contribución al cambio climático? Se considera la posibilidad de adoptar un enfoque sistemático pero flexible para garantizar la resiliencia, sin una idea previa de lo que es la resiliencia, lo que también puede apoyar una mayor aceptación interna y, a su vez, mejorar la eficacia.

La demanda de edificios resistentes y de alto desempeño sólo va a aumentar. Ahora estamos viendo como muchas empresas privadas y gobiernos se han comprometido con los objetivos climáticos, y cómo se mueven para implementar acciones y políticas para mostrar progreso. Esta responsabilidad impulsará la demanda de estrategias de reducción del carbono en edificios y portafolios de edificios. Además, con el aumento de las frecuencias e intensidades meteorológicas extremas, los mercados están impulsando la demanda de resiliencia física. Las empresas inmobiliarias que inviertan en mitigar los riesgos climáticos y limitar las reclamaciones conexas mediante medidas de adaptación, estará en la mejor posición a medida que las aseguradoras incorporen más plenamente el impacto de las condiciones climáticas y otros factores en su suscripción y fijación de precios.

Las estrategias básicas de LEED, como la eficiencia energética, la eficiencia en el uso del agua, el almacenamiento de energía renovable in situ, los sistemas de tratamiento de aguas grises y la captación de agua, pueden servir para fomentar la resiliencia del edificio. Los sistemas emergentes de resiliencia para edificios como RELi también pueden ayudar a posicionar propiedades. Estos sistemas fomentan el pensamiento innovador y pueden ayudar a las empresas a abordar la resiliencia de manera flexible.

Las empresas inmobiliarias que complementen las estrategias de sus edificios con la nueva perspectiva expandida de la resiliencia, incluyendo comunidades e impactos sociales, y un énfasis renovado en la salud estarán en una posición mas fortalecida en sus esfuerzos. La plena integración del concepto amplio de resiliencia establecerá el liderazgo y creará nuevas e imprevistas oportunidades de crecimiento.